低金利が終われば不動産価格は下落
「不動産は持っていれば将来必ず値上がりする」との考え方は、日本では「土地神話」という形で受け継がれてきた。
この「神話」は1990年頃のバブル崩壊後に失われたかに見えた。この「神話」を信じ、バブル期の高値で物件をつかんだ人々が、その後悲惨な運命を迎えたからだ。
だが、2008年のリーマンショックでダメ押しとなるかに思えた不動産価格は、その後思いがけず上昇を始めた。そして、Bloomberg 1月25日「2021年の首都圏マンション価格、6260万円－バブル期超え過去最高」という水準にまで到達した。
多くの日本人がおおよそ30年前に煮え湯を飲まされたのに、長引くデフレ経済にも関わらず、不動産価格が上昇したのはなぜだろうか。
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直接的に最も大きな影響があったのは、やはり「超低金利政策」であったと考える。
バブル崩壊後、デフレ経済下で日本の金利は低下傾向にあった。それに加えて、2012年の終盤から始まった「アベノミクス」。およびそれと連動した、2013年４月における「黒田バズーカ」と呼ばれる金融緩和策の導入（異次元緩和）によって、世界の歴史でもほとんど類を見ない超低金利に突入した。
我々は、ゼロ金利やマイナス金利などという言葉に慣れてしまっているが、そのような状況は資本主義の歴史では極めて異例だ。
その異例な超低金利が、不動産投資を加速したことは間違いが無い。例えば1％の金利で資金調達し2％の利回りの物件に投資すれば、キャピタルゲイン（価格上昇による利益）を除いても1％の利益を得ることができる。ごくわずかのように思えるが、例えば不動産投資会社が全額借入で50億円の物件に投資した場合、単純計算で5000万円が毎年懐に入る。2％の借り入れで運用利回りが5％の場合は、毎年1億5000万円である。
このようなおいしい商売を目指して海外からも不動産投資ファンドなどが集まってきたのが、「東京を始めとする都市圏の不動産価格上昇」の大きな原因といえる。海外の投資家は、自分たちが知らずかつ流動性の低い地域の不動産には投資をしない。例えば、日本の投資家が米国のカンザス州やユタ州の物件にはほとんど投資をしないのと同じである。
また、日系の不動産ファンドにとっても大都市の流動性が高い物件が好ましいことは同じだ。
